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大樓電梯漏水,管委會有權要特定住戶負責?

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2018/09/22 14:15

關於讀者的詢問:「社區的電梯漏水,管委會判定是我們家主臥室的廁所(浴室)有問題......要求我們要把地板或者牆壁打掉去檢查水管,費用全要我們自行支出,如果檢查後發現不是,也是我們自行負責。請問這樣的要求是否合法?」本文就《大樓電梯漏水,管委會竟要住戶自掏腰包檢修》一文所作的回答,再提出些許補充說明,以供大家參考。

1.管委會解決問題的可能路徑
 
社區(公寓大廈)的電梯間,無庸置疑,當然是「共用部分」;又「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。」這是《公寓大廈管理條例》第十條第二項前段的明文規定。就讀者所詢問的這個電梯間漏水案例而言,管委會解決問題的可能路徑,有:

a.管委會雇工自電梯間漏水(滲水)處開挖,探求漏水的地方而予以修繕......但這樣的作法,可能必須多日停止電梯的使用,可行性甚低(除非萬不得已,應該不會採行這條路徑)。

b.漏水的地方,經研判,既然是從讀者主臥室的「浴室」而來,基於施工的方便,請求這位讀者自行雇工抓漏修繕、或容許管委會雇工進入該「浴室」來抓漏修繕......二擇一,可想而知,這是理想的可行方法。
 
2.住戶的配合義務
 
管委會請求這位讀者自行雇工抓漏修繕、或容許管委會雇工進入該「浴室」來抓漏修繕,這都是合理的請求。又依據《公寓大廈管理條例》第六條第一項第三款規定:「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」這位讀者(住戶)至少必須容許管委會雇工進入該「浴室」來抓漏修繕。不唯如此,為了確保維護、修繕的進行:

a.同條文第三項補充規定:「住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時......管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」

b.第四十七條第三款並有罰則:「區分所有權人或住戶違反第六條規定,主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求,經通知限期改善,屆期不改善者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。」

c.參考判決:「按住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕;住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶得按其性質訴請法院為必要之處置,公寓大廈管理條例第六條第一項第二款、第三項分別定有明文。揆諸其立法理由在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係,以杜紛爭,故倘非進入或使用相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分,即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。」(高等法院106年度上易字第1353號民事判決)
 
3.應負擔修繕費用的義務人 
 
依據《公寓大廈管理條例》第十條第二項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」這個修繕案件費用的負擔,事實上,必須等開挖這位讀者之主臥室「浴室」可能漏水(或滲水)的地方之後,才能有答案:

a.電梯間漏水,如果不是這位讀者之主臥室「浴室」滲水或水管漏水所造成的結果,那開挖及浴室回復原狀的費用,就應「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。

b.反之,電梯間漏水的歸責原因在於這位讀者,那就必須由這位讀者來負擔。
 
c.參考判決:「按當事人一方房屋廚房天花板之滲水現象,確係因他方人房屋廚房排水管滲漏所致;當事人一方房屋前陽台天花板所以滲漏,亦係因他方房屋前陽台地坪防水不足所致。當事人一方自得依公寓大廈管理條例第六條第一項第二款、第二項及民第一八四條第一項前段規定,請求他方容許進入房屋內,進行施作水管修繕及防漏工程;且施作水管修繕及防漏工程費用由他方負擔。」(高雄地方法院99年度簡上字第254號民事判決)

資料來源引用:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180922/1434528/

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點閱數:  更新時間:2018-10-11 11:16:45 【列印此頁】 【關閉
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